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好地网10月18日消息（见习研究员 张帆）今天，江门市公告资源交易中心发布消息，原本将于10月21日出让的位于江海区新民大桥东北侧，编号为JCR2019-116（江海11）号地块（报名截止时间：10月16日17时），终止交易程序。
好地研究院认为，此次流拍，或因商业体量高，其次是起价较高。地块分A区（商业用地）、B区（商住用地）,计容建面中A区商业占比17.2%。
地块楼面起价5500元/㎡，如果商业部分按可售货值的6折计算，剔除配建面积并加配建成本后，实际楼面起价约为6080元/㎡，高于周边1.5公里处弘阳礼乐地块成交价5845元/㎡。若按3500元/㎡建安成本计算，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，地块保本房价（精装）约为12750元/㎡，（毛坯）约为11700元/㎡，超过地块周边楼盘在售价格：合景领峰（精装）11500元/㎡、江海怡景湾（毛坯）11000元/㎡、联合高峰会（毛坯）9700元/㎡、星湖湾（精装）10000元/㎡。
实际楼面价=（地块总价+配建成本）/（建筑面积-配建面积-商业建面*0.4）
保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）
挂牌信息：
地块出让建设用地面积119345.42㎡，地块分A、B区，其中，A区（商业用地）面积22906.80㎡，B区（商住用地）面积96438.62㎡，最大计容面积为337894㎡（地块A：58201㎡；地块B：279693平方米）
地块起价185842万元，楼面起价5500元/㎡，上限价232945万元，上限楼面价6894元/㎡，以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位” 的方式确定竞得人，最小竞价阶梯为“200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位”，竞买保证金为人民币55753万元，网上限时竞价时间为2019年10月21日10时。
地块指标信息表（数据来源：江门市公共资源交易中心）
区位图
周边交通、配套、楼盘分布（数据来源：好地大数据）
四至图
红线图
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
土地市场：
2019年4月23日，距离地块2公里处的东海路东侧高速北路北侧地块，由时代以66935.22万元竞得，楼面价6894元/㎡，溢价率43.62%。
2019年4月10日，距离地块1.5公里处的乐城街与礼乐二路交界西南侧地块，由弘阳以44192万元竞得，楼面价5845元/㎡，溢价率82.67%。
2018年9月5日，距离地块1公里处的五邑路北侧周屋围地块，由合景泰富以65425万元竞得，楼面价4963元/㎡，溢价率3.15%。
周边楼盘情况（来源：好地大数据）
新房市场：
目前地块周边在售楼盘较多，距离地块3.0km范围内在售有江海怡景湾、帕佳图双子星广场、明泰城、联合高峰汇等，均价在10000-13000元/平方米不等。
其他注意事项：
1.本次国有建设用地使用权网上挂牌出让活动以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量最高者确定竞得人。本宗地最高限制地价为232945万元（楼面地价6894元/平方米）。最后出价的竞买人的最高报价不超过最高限制地价，则按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞争承诺配建住宅的建筑面积（纳入计容住宅建筑面积），以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人。配建住宅建筑面积每次增幅：200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位。
2.社区公共服务用房(含居委会）：在地块B设置，建筑面积不少于900平方米(其中居委会建筑面积不少于100平方米），由开发单位按建筑功能标准实施建设，具备水、电使用功能，应有独立出入口连接城市道路，社区公共服务用房所在楼层不得高于四层，首层建筑面积不少于150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。
3.幼儿园：在地块B设置，独立用地设置，用地面积不少于5240平方米，建筑面积不少于3150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。
4.菜市场：在地块B设置，建筑面积不少于2000平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。
5.垃圾收集站：在地块A设置(详见图示），用地面积不少于324平方米，建筑面积不少于150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。
6.公厕：在地块A设置,须至少设置1个，建筑面积不少于80平方米，首期建成建成后无偿移交政府，产权属政府。
7.本次挂牌设有挂牌底价，网上挂牌起始价为人民币185842万元，最低增价幅度为人民币500万元/次，竞买保证金为人民币55753万元。
附公告连接：
http://zyjy.jiangmen.cn/szqtdgpgg/51873.htm
