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核心提要：
一、地块点评
二、航拍图说
文/好地研究院 宣烨锋
随着西江新城宅地底价成交，2018年佛山市土地市场落下帷幕。同时，2019年土地市场渐渐拉开序幕，继顺德、高明之后，南海区选择狮山板块，来打枪2019年的土地市场首战。
地块指标
一、地块点评
1、核心区低密湖景地块
地块位于狮山镇中心城区的核心区，片区发展以博爱湖为中心，北、中、南三个居住区围绕，兴业路、博爱路两个发展轴十字交叉。
发展定位是与佛山西站枢纽区联动，打造成广佛西部新城中心。
片区空间结构规划图
地块位于狮山核心区南部生活片区，根据规划地块南北均为博爱湖的景观延伸区域， 且最大容积率仅2.0，限高40米，在享受南北双向湖景的同时，具备打造低密改善项目的潜力，从产品线上与周边项目避开竞争。
好地研究院统计，2018年佛山成交70宗涉宅地，仅4宗地块容积率在2.0以下（含）。
片区控规图
2、城际铁路+双地铁预期
地块距离广佛肇城际铁路狮山站1公里，步行15分钟即可到达，目前从狮山站到广州站（广州南站暂未开通）的车次每天7个班次，票价25块，车行时间32分钟左右。
此外，根据规划，佛山地铁8号线将从地块北面的博爱路沿线经过，并于兴业路与广佛肇城际交汇设立狮山城际枢纽；于科技北路与地铁4号线交汇，设立博爱路枢纽。
3、盈利空间有限
地块起拍楼面价7640元/㎡，剔除肉菜市场及幼儿园等配套建面，实际楼面价接近8100元/㎡，按照5.22亿的投资额计算，加上1500元/㎡装修成本，保本售价在15500元/㎡左右。
而目前周边的新城璟城在售均价16000元/㎡左右，盈利空间不大。
如果从地价来对比，周边实际地价已经突破万元，如本地块能低溢价成交，则在片区内具有较强的价格竞争力。
地块南侧800米的南海区狮山镇小塘林场“晚岗”地块于2018年2月8日被雅居乐以8.7亿元竞得（雅居乐·新地豪庭），实际成交楼面价10047元/㎡。
距地块约2公里的狮山镇小塘三环西工业园区地段地块于2018年7月20日被首创以6.4亿+1000㎡自持竞得，实际成交楼面价10060元/㎡。
周边地块分布图
4、不利因素
①兴业路沿线片区整体处于待开发状态，目前居住氛围及配套欠缺，且规划上有不确定性。
②地块南侧、西侧、北面有高压线路经过。
二、航拍图说
地块及周边全览图
地块内部有高差，现植被覆盖，无建筑物。西面紧邻主干道兴业北路，其余三面为规划道路。
上图：在建的博爱湖
上图：地块北面狮山城际及在建博爱路
上图：地块东面沿科技北路的成熟居住区
上图：地块西面基本处于待开发阶段
