X
核心提要：
一、近距离内均有地铁
二、对标周边地块，谁更有优势
三、上限价格与周边房价
好地网1月11日消息（研究员 康淑）本周杭州主城区第二场土地网拍即将在明天（1月12日）打响。将有多达7宗地块出让，总出让面积366亩，总建筑面积58.65万方，总起价74.5亿元。
其中，最引人关注的是4宗纯宅地，分布于滨江襄七房、庆隆、桃源、大学城北等四个板块，地块属性均十分优质。有了周一的风向标，明天的“战况”料将依然激烈。
此外，丁桥商住地由11万方自持商业和约5万方住宅组成，由于自持商业体量大，预计竞争将不会激烈，但5万方住宅的吸引力巨大，相信还是会有不少房企关注。
地块指标表
地块位置图
一、近距离内均有地铁
杭政储出【2017】78号桃源宅地距地铁4号线二期桃源站300米，计划于2022年建成投运。
杭政储出【2017】80号下沙大学城北宅地，可通过地铁1号线文海南路站直达市中心。
杭政储出【2017】82号襄七房宅地紧邻在建地铁5号线江虹路西站，距在建地铁六号线建业路站约300米。
杭政储出【2017】83号丁桥商住地毗邻在建地铁3号线笕丁路站。
杭政储出【2017】84号庆隆宅地距5号线（在建）益乐路站300米，10号线（规划）莫干山路站约1公里。
二、对标周边地块，谁更有优势
庆隆宅地周边于2017年成交了2宗地块。
一宗小体量地块（建面3.3万方，容积率2.2，2017年7月3日成交），由杭房竞得，楼面价37509元/㎡（未达上限价格40433元/㎡，体量小、日照不足是主要原因）；
另一宗大体量地块（建面15万方，容积率2.8，2017年8月14日成交），由融信竞得，楼面价40542元/㎡+自持3%。相比之下，此次出让地块容积率更低（2.1），虽然不及融信项目位置更靠近市中心，但比融信项目距离地铁更近，在上限楼面价相当的情况下，容积率低的优势明显。
庆隆宅地及周边地块
襄七房宅地所在的滨江区2017年成交两宗涉宅地。
一块是就在附近的保利襄七房项目（商住地，容积率3.5，住宅建面占比87%，2017年6月5日成交），体量大（20万方），是地铁上盖，属性很好，因此拍到了上限地价（综合楼面价28390元/㎡）+商业部分全自持+住宅部分36%自持。
另一块是时代大地西兴项目，楼面价31851元/㎡+自持25%（纯宅地，容积率2.2,2017年9月4日成交），刷新了滨江区的地价新高。此次出让地块比时代大地项目容积率更高，但距离地铁更近，上限楼面价（34498元/㎡）也高于时代项目。
襄七房宅地及周边地块
桃源板块2017年成交了一块宅地，也是板块最高地价，即为联发桃源项目（容积率2.8，楼面价19137元/㎡+自持20%，2017年4月26日成交）。此次出让宅地位于联发项目南侧，容积率更低（2.5），形状更加方正，建筑体量更大，上限楼面价（19100元/㎡）相当。
桃源板块宅地及周边地块
下沙大学城北在2017年成交了2宗地块，均被金地竞得，分别是13369元/㎡+自持23%（宅地，容积率2.4，2017年8月14日成交）；9644元/㎡+自持41%（商住地，容积率2.6，2017年8月14日成交）。该宗地体量更大，容积率更低（2.3），上限楼面价16538元/㎡也高于金地2个项目。
下沙大学城北宅地及周边地块
丁兰商住地出让面积64861㎡，容积率2.5，建筑面积162152.5㎡。要求受让人自持商业商务及配套用房建筑面积（不包括公交用房面积）不小于11万平方米，自持部分自通过复核验收之日起10年内不得转让。该宗地块位于丁兰新城桃花湖公园之侧，并且毗邻地铁3号线桃花湖站（笕丁路站），11万方的商业体量，符合一个板块中心商业配套综合体的体量要求。
2017年丁兰板块共成交了3宗地块，分别是中国电建项目（宅地，2017年7月21日成交，楼面价17383元/㎡+自持21%），天阳项目（宅地，2017年6月15日成交，楼面价17167元/㎡+自持34%）、杭州通达集团有限公司项目（商地，2017年7月21日底价成交，5433元/㎡）。
地块及周边地价
三、上限价格与周边房价
对标地块周边此前的成交地价，4宗纯宅地到达上限的概率比较大。那么，当达到地价上限时，4宗地的保本房价是多少？和周边新房/二手房价相比如何？另外，丁兰商住地的价格如何测算？
1、庆隆宅地到达上限的地价是40536元/㎡，保本房价是5.6万元/㎡（高层简装），周边新房4.7万元/㎡（首开杭州金茂府，高层精装），二手房4.6万元/㎡（滨江万家花城，高层精装）。相比之下，保本房价比周边房价超出近万元。
2、襄七房宅地到达上限的地价是34498元/㎡，保本房价4.8万元/㎡（高层简装），周边二手房价3.6万元/㎡（南岸晶都，高层装修）。相比之下，保本房价比周边二手房价超出1.2万元/㎡。
3、桃源宅地到达上限的地价是19071元/㎡，保本房价2.8万元/㎡（高层简装），周边二手房3.1万元/㎡（宋都香悦郡，高层毛坯）。相比之下，保本房价比周边二手房低出3千左右。
4、下沙大学城北宅地到达上限的地价是16480元/㎡，保本房价2.5万元/㎡（高层简装），周边二手房2.5万元/㎡（东郡国际，高层精装）。不考虑装修成本的差别，保本房价已经持平周边二手房价。
5、丁兰商住地的商业占比高达67.8%，若商业部分地价按照6000元/㎡，住宅部分楼面价按照2万元/㎡（2万是当前房价的保本地价），总价达到17亿，此时溢价率为30%左右，可能是这块地争夺的分界点。但也存在不确定因素，不同企业对于商业部分的定位不同，可能会出现“意外”的价格。
当然，商业部分的资金沉淀大、运营能力要求高，以住宅开发为主的企业不敢碰这块地，但龙湖、宝龙、万科（前有印力、新近收购凯德）、金地商置这种类型的企业则具有优势。
从目前的房地比来看，达到地价上限时，桃源宅地、下沙大学城北宅地有利润空间，而丁桥商住地、庆隆宅地和襄七房宅地则不能保本，要靠预期。
保本房价及周边房价
测算公式：保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
综上几点，好地研究院预计，桃源宅地、下沙大学城北宅地、襄七房宅地都较大概率会进入竞拍自持阶段，尤其是桃源宅地可能刷新板块自持比例（目前最高为联发地块，自持比例20%）新高；而庆隆宅地进入自持的概率相对略小。丁兰商住地的溢价率或在30%左右。
明天地价将会如何？最终谁能斩获？好地网将对此次拍地进行直播，敬请关注！
附：地块挂牌期间报价情况（截止到1月11日下午18点）
