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【1.8好地观察】金科重回苏州主城,中铁建首入姑苏区创4万+新高!

日期:2018-01-08

好地网1月8日讯(研究员 毛睿格) 今日苏州市本级网挂[2017]5号公告地块正式开拍,这是2018年苏州市区的首场土拍,共分两天进行,今日共出让了7宗宅地,剩余4宗将于明日出让。 

作为2018年苏州市区的首次土地出让,业内房企依旧维持了较高的关注度,超过40家房企参与其中。最终,在首日共有3宗宅地进入一次性报价。

成交信息

地块位置图

作为18年的首战,可谓看点颇多,既有合作拿地,也有久未拿地的房企重回古城,好地研究院总结出以下几大看点,仅供业内参考。

房企表现

据好地网了解到,本次土地出让既有新面孔出现,也有老朋友积极参与,落下帷幕的首拍日,众房企都有怎样的表现?

1、中铁建竞得拙政旁稀缺地块,4万+楼面价首入姑苏区

47号地块地理位置优越,紧邻著名景观拙政园,集人文情怀和古城配套于一体,因此从挂牌开始就受到众多房企的追捧,最终中铁建以五个马甲冲进一次性报价,突出重围拿下该地块,并且以43167元/平米刷新了苏州的最高楼面价。虽地块优质,但成交价格和本身的稀缺也决定了它在入市时必然备受关注,项目打造和人文塑造都需要达到高水准,这对中铁建来说也是一个极大的挑战。

2、金科获平江北地块,时隔两年再回主城

近年来,平江板块已久无宅地供地,且板块内新房也基本售罄,市场存量低,但该地块所在的平江北板块属于新调整规划版本,此前主要为工业聚集区,现规划为住宅区,未来或将面临一定的竞争,但同样也是机遇。

金科地产自2015年8月入驻甪直以来,多次参与苏州主城土拍,但均无斩获;但在过去的2017年先后在常熟、张家港都有战果,由此可见金科深耕苏州区域之决心。本次成功拿下姑苏区48号地块,使得金科在苏州迈出了坚实的一步。

3、联合体拿地再现,远洋借助联合禹洲底价首入苏州主城

过去的2017年间,远洋地产可谓是苏州土拍市场的积极分子,主城、吴江、太仓、张家港等地都出现过它的身影,并于17年一季度先后在太仓和吴江成功摘牌,但多次无缘苏州主城。此次联合禹洲且是以极高的性价比首入姑苏,对远洋在苏州的发展可谓是意义非凡。

4、南山突出重围,竞得新区枫桥地块

备受瞩目的高新区57号枫桥地块,未拍先火,且报名房企也超过了20家。最终,南山地产在一次性报价环节获胜,以21343元/平方米拿下了该地块。57号地块地块与在建中的地铁3号线华山路站紧邻,地块未来入市与地铁开通时间接近,可以预见到该地块未来潜力无限。

5、姑苏再发力,华发再落一子

华发作为今日第一个拿地的房企,本次拿下姑苏酒厂路的45号地块,首下一局。这是华发在泰禾院子、公园首府之后在姑苏区的第三个项目了,其布局姑苏的雄心可鉴。

6、绿景力战群雄,首次于苏州摘牌

同为酒厂路的地块,46号地块面积更大,容积率也要高一点,因此受到不少房企追捧,12轮限时竞价后便进入了一次性报价阶段,绿景险中求胜,最终以42166万元竞得该地块,首次在苏州招拍挂市场正式摘牌。

地块点评

本次出让的7宗宅地中,共有3宗进入了一次性报价,既有楼面价新高,也有溢价率为0的地块,成交地块中看点有哪些?

1、永方路地块热度出乎意料,原因几何?

永方路地块最终成交总价为285495万元,而该地块的市场指导总价为261660.8万元,地块成交价超过市场指导价的9.1%,已临近现房销售的条件。

在报名截止前,部分业内人士认为该宗地块或将遇冷,预期以底价或低溢价的方式成交的可能性较大,但实际成交情况和参拍房企多少有些出乎意料之外。好地研究院认为,永方路地块由于地处平江北板块,板块内久未有新房供应,区域存量小,市场需求明显;目前平江新城板块内二手房价格均在35000元/㎡以上,未来新房溢价空间较大;且平江北板块地处姑苏区与相城区的交汇处,苏州核心的姑苏区内,在最新规划中将改为以居住区未主的区域,具有较大的潜力。

2、枫桥地块为何只有4家房企进入一次报价区间?

备受关注的枫桥地块,配套完备,交通便利,区域内久未供地,因此热度极高,此前报名房企达20余家,但最终进入一次性报价的房企仅4家,较同样进入一次性的北园路地块相比热度较低。

好地研究院认为其主要原因如下:该地块周边在售的项目高层均价17000-22000元/㎡,二手房售价在20000元/㎡左右,已与该地块成交楼面价持平,因此该地块未来入市价格将远高于目前区域售价,对区域市场造成一定冲击,难以被购房者所接受。

3、浒墅关桑园路西地块为何会底价成交?

浒墅关板块规划高起点,是高新区重点打造区域之一,各方面配套相当齐全;但从现状来看,周边空地较多且拆迁量相对较大,居住氛围略显不足,暂时无法形成高端形象,且隐性存量相对较大;可对比弘阳2016年以18750元/平米价格拿下的浒墅关64号地块而言,还是具备一定的优势,且桑园路地块为多家强强联合地块,其前景还是值得期待。

4、北桥地块为何被“黑马”漕湖置业竞得?

2016年12月,禹州地产加价一轮,以6586元/平米的价格溢价1.33%拿下北桥2016-70号地块,时隔一年后,同区域内的2017-54号地块起拍楼面价增长了约2000元/平米。 结合目前招商拾鲤的销售价格,有业内人士判断,2017-54号北桥地块或将以底价成交,然而,最终漕湖置业以9288元/㎡的楼面价溢价11%拿下该宗地块多少出乎业界意料之外。好地研究院认为,竞得者漕湖置地可能对于北桥板块的发展尤为看好,至于该宗地块后续如何打造倒是值得关注!

明日(1月9日),5号公告剩余的4宗地块也将出让,好地网将继续关注报导,敬请期待。


本文来源:好地网