【年报】2017年“晴转多云”的常州土地市场究竟发生了什么？

好地网12月20日讯（研究员 刘垚） 2014-2016年，常州施行“三年严控经营性开发地块上市”政策，期间出让地块基本为融资地块。今年，常州土地市场迎来“解禁”，以超20家房企角逐4宗地块为序章，以常州本地房企低溢价竞得武进区地块收尾，一场场土拍戏码见证了2017年常州土地市场的“风云变化”。

好地研究院结合常州国土资源局官网数据和好地数据库相关资料，整理出2017年常州市主城区（不含金坛区）土地市场分析报告，仅供业内参考。 

2017年常州主城区经营性宅地出让分布图

出让信息

市场回顾

据好地研究院统计，2017年常州主城区（不含金坛区，下同）共成交16宗经营性宅地，总出让面积约119.1万方，可建面积约265.2万方，总出让金约161亿元，楼面均价6070元/㎡，平均溢价率25.48%。

6月20、21日，常州迎来“三年空窗期”的首场土拍，同时首次使用了“限价+摇号”的规则，超20家房企角逐市区四宗宅地，其中田家炳北侧地块和武进万达东地块更是在自由报价阶段就被加价至“熔断”。

8月，常州采取 “限价+竞保障房面积”的方式，由雅居乐竞得的钟楼区中吴大道东南侧地块同样快速破限，最终竞政府保障房建筑面积达47400㎡。

10- 11月，常州再次更换土拍规则，采用“限价+竞人才公寓面积”并延用至今，出让的9宗地块中仅有2宗地块达限价（龙湖地块和中海地块），其中多数地块以低溢价成交。

12月13日，常州本土房企嘉宏地产以3574元/㎡竞得武进区采菱家园北侧地块，溢价率3.8%，拉下了常州主城区2017年土拍帷幕。

市场热度“晴转多云”

从上表可以看出，宅地成交溢价率逐月下降，市场趋于理性，究其原因可能有以下几点：

1.常州尚处于“试水”阶段。

2013年常州宅地成交楼面均价为1355元/㎡，之后常州便施行了“三年不供地去库存”的方针。到今年，常州开始三年来的首次供地，起拍楼面均价就已达4838元/㎡，中间缺少了一个过渡期，另外常州如此频繁地更换土拍规则，也说明常州政府对于土地市场还处于一个测试的状态，常州尚处于“试水”阶段。

2.市场预期不高

受备案价影响，常州部分区域出现“倒挂现象”，二手房价格高于新房价格。2017年截止至11月底商品住宅成交均价为11115元/㎡，根据建安成本3500元/㎡计算，常州主城区的保本地价应为5407元/㎡，合理地价（10%利润）应为4397元/㎡，而今年常州宅地成交楼面均价为6070元/㎡，已经高出保本地价。所以，开发商从首次供地时的“狂热”，到如今已逐渐回归理性。

3.临近年底，开发商拿地趋于保守

进入2017年第四季度以后，即临近年底，常州土地市场降温明显，多数开发商出于资金面紧张的原因或者已完成年度任务，拿地心态趋于谨慎。第四季度出让的10宗地块中，参拍房企数量大幅减少，且其中4宗分别由本土房企新城、黑牡丹、常州建源、嘉宏竞得。另外，较多开发商拿地战略已转变为共同拿地、合作开发，竞争少了，溢价自然降低。

房企表现

新进房企——华宇、金科、美的、碧桂园

华宇、美的堪称“运气之王”，两家房企分别从6月20、21日常州土拍的摇号环节脱颖而出，各自将一宗地块收入囊中，高调入驻常州。

金科地产更是可谓运气和实力并存，先是在6月20日摇号竞得新常工院以东地块，又于11月22日竞得相邻地块，作为今年常州新进房企中唯一拿下两宗地块的公司，其深耕常州的意图十分明显。据悉，新常工院以东地块项目建设工程设计方案批前公告已出，将由金科和保利联合开发，案名为金科保利北郡。

碧桂园在溧阳、金坛已有多个项目，且一直瞄准常州主城区，今年以来的多场土拍均有参加，最终也是敲开了常州主城区的大门，于11月22日竞得新北区北郊中学南侧地块。

深耕房企——雅居乐、新城、中海、万科、路劲等

常州作为新城控股的发家地，新城在常州已开发建设多个项目，如新城帝景、新城公馆、新城金郡、新城郡未来、新城公馆·荣域、新城樾府等项目，今年再得两宗宅地，可见新城在深耕常州的道路上将越走越远。

另外，之前在常州已有项目的，如雅居乐、中海、万科、路劲等众多品牌房企都有所收获，深耕常州的背后表明他们依然看好常州这片热土。随着常州多数房源售罄，在售新房稀缺，明年这些品牌房企又会带来什么样的作品，值得期待。

长三角价格洼地，未来抢滩重点城市

常州，地处长江之南、太湖之滨，处于长江三角洲中心地带，在长三角城市群中扮演着相当重要的角色。

（注：数据截止至12月20日，仅包含主城区）

但目前来看，相比其它一二线城市，常州地价水平仍有较大的提升空间。随着苏州、无锡、南京等重点城市地价和拿地难度的双重提升，常州作为长三角核心城市，又是价格洼地，必将首当其冲成为众多房企抢滩登陆的重点城市，今年的首场土拍可能就是未来常州土地市场的一个缩影，而第四季度常州土地市场表现出来的“理性”是否又是暴风雨来临之前的宁静，还待时间告诉我们答案。