① 配套提升的价差机遇 ② 板块供求结构合理 ③ 相邻板块无后续供地 ④ 良渚文化遗址申遗
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良渚新城价值报告

第一章 基本情况

一、财政收入

2014年全年实现财政总收入15.38亿元(含物流3.2亿),其中经常性财政收入7.93亿元(含物流1.5亿),分别增长16.43%、31.81%。

二、区位

良渚新城总面积110平方公里,是杭州的城北门户,三面与主城区无缝接壤。东依京杭大运河,南连拱墅区,西接西湖区,北邻湖州。

三、交通

主干道:良渚新城的路网架构是四纵两横。四纵,就是古墩路、莫干山路、杭行路、上塘高架,通过这四条主干道,可以便捷抵达杭州市中心;两横就是康良路和金昌路。

目前,莫干山路正在拓宽,康良路和杭行路均在建设中。

地铁:良渚新城共规划了三条线:分别是2号线,4号线和10号线。

2号线正在施工,预计2019年年底之前通车,在良渚新城共设置了5个站点。4号线和10号线是规划线路,10号线沿杭行路走向,4号线沿好运路和金昌路走向。

四、规划地位

在《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》中,新增杭州城北副中心。随着良渚新城行政体制调整,良渚新城成为杭州城市北扩的重要平台,是杭州城北副中心。


五、产业:物流+电商+创意类

位于勾庄的杭州农副产品物流中心是全国最大的农副产品交易中心,包括蔬菜、果品、肉类、副食品等9大专业市场, 2014年销售量超380万吨、成交额320亿元。

电商:在良渚硅谷内已经有了两大电商产业园:中巢电商村,也就是,跨境贸易电子商务产业园及杭州电子商务产业园良渚基地。中巢电商村已经引进了全麦网、杭州中巢科技等跨境电商产业,2015年预计产值5个亿,税收500万。杭州电子商务产业园良渚基地,2015年新引进电商相关电商企业30家。

创意类:梦栖小镇。在良渚文化遗址上,我们规划了一个以创意设计、时尚设计、工业设计等为主导的梦栖小镇,我们计划三年内将梦栖小镇打造成省级特色小镇,目前,包括各类国际奖项、研究院、设计协会和院校已经落户梦栖小镇,包括意大利金圆奖、浙江大学机器人研究中心等。

◆ /回顾/2014年产业发展:

2014年全年完成产业投资41.28亿元,同比增长29.25%;实现规模工业增加值21.8亿元,绝对额在全区镇街中位列第一;实现三产增加值32.39亿元,绝对额在全区镇街中位列第三;实现文创产业增加值11.98亿元,同比增长17.8%;旅游收入达到2.36亿元。

良渚·大学科技园等5个园区创建区级科创园,招引科技型中小微企业累计287家,世界500强企业浙江物产集团等诸多企业落户

六、商业配套

近年来,良渚新城商业配套迅速发展,包括上亿彩虹郡、西田城一期、麦德龙、红星美凯龙等多个商业项目已经投入使用。同时,良渚新城区块内已经开工建设的重要商业配套包括:

永旺梦乐城【预计今年年底开业】

拥有电影院、佳世客大型超市、国际名牌大型专卖店等,是集商业、休闲娱乐、银行、餐饮、社区服务等具有多功能复合业态的大型商业综合体。

西田城二期【预计2016年开业】

定位同比一期为高端商业综合体,预计建筑面积超过4万方,将引进儿童生活馆、体育用品商场、美容、美体、健身、瑜伽、SPA及其它精品商业。

中青文化广场【预计2017年开业】

以良渚文化为纽带,集合大剧院、五星酒店、甲级写字楼与购物中心的文化旅游综合体。

金地oopcity【预计2016年竣工】

规划建设一个以体验型家庭生活中心为核心的中高端购物中心,拥有精致零售、丰富餐饮品类、娱乐体验、儿童消费等多种业态。


第二章 机遇篇

机遇一:配套提升的价差机遇

良渚新城,与杭州拱墅区和西湖区无缝衔接,特别是在轨道交通的预期之下,良渚新城成为了众多刚需购房者青睐的选择之地。目前,良渚新城与三墩和祥符板块有着3000元/平米以上的价差水平。随着良渚新城配套条件的不断完善,价差的优势将充分发挥。

2014年良渚新城各大板块的房价成交情况

机遇二:板块供求结构合理

勾庄南板块的房地产库存与销售情况对比中可以发现,勾庄南区块新房存销比要远远低于杭州八区的平均水平。

机遇三 相邻板块基本无后续供地

拱墅区祥符板块和西湖区土地供应稀缺,新房存量逐渐减少的市场背景下。良渚新城与拱墅区、西湖区无缝对接,能够承接来自拱墅区祥符板块、西湖区三墩板块的外溢购买力。

机遇四 良渚文化遗址申遗

良渚文化遗址若成功申报,将成为余杭独享的世界文化遗址,带动旅游业、服务业等行业的发展,也将为良渚新城的房地产发展带来新机会。

良渚文化遗址在2012年已经被列入《中国世界文化遗产预备名单》,2016年,将申报世界文化遗产。

第三章 地块篇

良渚新城有22宗地块可供出让,总面积约1490.5亩。分布在个区块

商务商贸区块

勾庄南区块

勾庄北区块

古墩路沿线区块

运河区块

其他区块


一、商务商贸区块(包括其他区块)

该区块环境资源禀赋较好,是超级大盘万科良渚文化村所在地,是杭州楼市版图中,操盘较为成功的区块,具有较大的区域品牌溢价能力。

该区块计划出让6宗地块,包含4宗居住用地,2宗商业用地。(其他区块有一宗商业地块)

地块指标



地块位置

好地研究院认为,良渚文化村区块的住宅用地价值包含以下几点;

1、良渚文化村品牌价值:良渚文化村,对众多购买人群而言,是小资、白领精英、中高端需求的集聚地。在杭州楼市版图中,已经拥有坚实的市场知名度和认可度。

2、文化景观价值:地块地处良渚文化遗址所在地,拥有良渚美丽洲公园,良渚博物馆等景观资源。地块周边水系环绕,包含张家坝港、下门坝港、毛家漾港、叶家坝港等缓缓流淌,极具良渚韵味。

3、配套:中青文化广场、永旺梦乐城等重要配套均在2公里范围内。

4、产业:梦栖小镇、良渚硅谷等将成为地块的重要产业支撑。其中,梦栖小镇规划面积2.96平方公里,计划在3年内引入设计专业人才5000人。

5、教育:地块距余杭区良渚第一中学在2公里范围内,地块400米范围内还规划了多所幼儿园和两所小学。


6、规模优势:地块体量较大,适合品牌开发商进行成片开发。

新104国道以北商业地块的价值包含以下要点:

1、配套需求大:周边有良渚文化村、万科未来城、昆仑华府、亿丰蔚蓝郡等多个住宅小区,未来居住氛围成熟,地块东面紧邻浙大创业城、跨境电商产业园,拥有一定的消费群体支撑。

2、交通便捷:地块位于新104国道以北,疏港公路等主干道贯通。

东西大道南侧商业地块的价值包含以下要点:

1、交通:地块位于东西大道与经一路交汇处,区域交通较为便捷。

2、配套需求:地块北邻良渚镇第一小学大陆校区和安吉路良渚实验学校,距良渚大学科技园约300米,有一定的商业配套需求。

二、勾庄南区块

该区块位于杭州绕城以内,与拱墅区无缝衔接,房地产市场发展成熟。该区块计划出让8宗地块,包含五宗居住住用地,三宗商业商务用地。

地块指标



地块位置

好地研究院认为,勾庄南区块地块有以下价值要点:

1、区位:地块位于良渚新城CBD规划的核心区域,与祥符板块毗邻,作为杭州城北副中心所在地,是杭州房地产市场发展的重要方向,也是目前杭州主流开发商布局的主要战略阵地。

2、交通:上塘高架、杭行路、莫干山路、好运路、金昌路等主干道,架构起地块对外交通联系。地块距离城北的中心商圈:万达商圈仅约两公里,行车时间不到10分钟;距离浙大紫金港校区约8公里,车程在20分钟以内;距离杭州市中心武林广场,行车时间约30分钟。此外,地块周边还有轨道交通规划4号线和10号线。

3、景观:地块处于区块中心规划的中央公园辐射范围内,周边临河,此外经由金昌路、好运路等横向主干道,可以便捷抵达规划运河生态岛,景观环境优越。

4、配套:地块三公里范围内,西田城、麦德龙、万达广场已经开业,此外还有金地oopcity等正在建设之中。

5、产业:地块三公里范围内有金恒德汽配物流中心、蓝都科创园、千年舟家居文化创意港、北部软件园等产业平台,将为项目提供源源不断的购买力支撑。

6、市场优势:据好地研究院统计,区块在售的楼盘包含滨江万家名城、北宸之光、融科瑷颐湾等。2015年至今,板块新房去化量达13万方。而可售库存仅8万方。去化周期不到5个月。

三、勾庄北区块

勾庄北区块是全国最大的农副物流交易中心所在地,对外交通便捷,是杭州高速公路南庄兜出口所在地。

该区块计划出让两宗商住地块,位置紧邻,均位于勾良路北,杭行路东,面积分别为137亩和61亩,容积率为1.8-2.2和2.0-2.2。

地块指标



地块位置

好地研究院认为,地块有以下价值要点:

1、交通:地块东临上塘高架,西临杭行路,南为勾良路,交通非常便捷。

2、产业:地块北面即为杭州农副物流中心,南面1公里左右即为蓝都科创园和金恒德汽配中心。由产业及杭州市中心外溢所带来的刚需人口,将成为该宗地块的重要购买力支撑。

四、古墩路区块

一条古墩路,串联起西湖、浙江大学和良渚文化遗址三大杭州城市名片。地铁2号线,在古墩路良渚段沿线设置了5 个站点,随着地铁2号线的全线贯通,沿线地块将受益。该区块计划出让3宗地块,均为商业商务用地。

地块指标



地块位置

好地研究院认为,新月路站旁两宗商业商务地块价值在于:

1、交通:地块位于三墩板块与良渚新城交界处,紧邻在建的地铁2号线新月路站。

2、地块周边分布有越秀星汇悦城、奥克斯缔壹城、上实等多个住宅项目,且靠近浙江交通学院和建设中的古墩路小学,将集聚较好的人气。

良渚站旁商业商务地块价值在于:

1、交通:地块位于规划良祥路与古墩路交汇处,可与104国道、东西大道相连,距地铁2号线良渚站约1公里。

2、地块位置:处于梦栖小镇建设范围之内,属于小镇近三年内实施项目区块,规划为工业4.0设计中心,总投资约2亿元。


五、运河区块

运河区块位于上塘高架以东,京杭大运河以西,计划出让1宗商业地块和1宗商住地块

地块指标



地块位置

地块周边分布迪凯运河印象、凯喜雅锦河湾等项目,距千年舟家居文化创意港在1公里内。地块南邻主干道金昌路,与规划运河生态岛紧邻,景观环境优势有预期。


地块名称 地块位置 出让面积 用地性质 容积率 可建面积(㎡) 详情
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良渚新城锦江路西、郁宅路南商住地块 东至锦江路,南至郁宅港,西至彩虹河,北至郁宅路 24596 商住 2.2 54111.2 查看详情
良渚新城良渚大道东、104国道南地块 良渚新城良渚大道东、104国道南地块 63560 商住 2.5 158900 查看详情
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十四号路东、好运路南商业商务地块 东至西塘路,北至好运路 23800 商业 2.8 66640 查看详情
古墩路西、庄墩路南商业商务地块 东至古墩路,北至北庄路 16000 商业 -- -- 查看详情
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