① 配套提升的价差机遇 ② 板块供求结构合理 ③ 相邻板块无后续供地 ④ 良渚文化遗址申遗
查看更多



良渚新城价值报告

第一章 基本情况

一、财政收入

2014年全年实现财政总收入15.38亿元(含物流3.2亿),其中经常性财政收入7.93亿元(含物流1.5亿),分别增长16.43%、31.81%。

二、区位

良渚新城总面积110平方公里,是杭州的城北门户,三面与主城区无缝接壤。东依京杭大运河,南连拱墅区,西接西湖区,北邻湖州。

三、交通

主干道:良渚新城的路网架构是四纵两横。四纵,就是古墩路、莫干山路、杭行路、上塘高架,通过这四条主干道,可以便捷抵达杭州市中心;两横就是康良路和金昌路。

目前,莫干山路正在拓宽,康良路和杭行路均在建设中。

地铁:良渚新城共规划了三条线:分别是2号线,4号线和10号线。

2号线正在施工,预计2019年年底之前通车,在良渚新城共设置了5个站点。4号线和10号线是规划线路,10号线沿杭行路走向,4号线沿好运路和金昌路走向。

四、规划地位

在《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》中,新增杭州城北副中心。随着良渚新城行政体制调整,良渚新城成为杭州城市北扩的重要平台,是杭州城北副中心。


五、产业:物流+电商+创意类

位于勾庄的杭州农副产品物流中心是全国最大的农副产品交易中心,包括蔬菜、果品、肉类、副食品等9大专业市场, 2014年销售量超380万吨、成交额320亿元。

电商:在良渚硅谷内已经有了两大电商产业园:中巢电商村,也就是,跨境贸易电子商务产业园及杭州电子商务产业园良渚基地。中巢电商村已经引进了全麦网、杭州中巢科技等跨境电商产业,2015年预计产值5个亿,税收500万。杭州电子商务产业园良渚基地,2015年新引进电商相关电商企业30家。

创意类:梦栖小镇。在良渚文化遗址上,我们规划了一个以创意设计、时尚设计、工业设计等为主导的梦栖小镇,我们计划三年内将梦栖小镇打造成省级特色小镇,目前,包括各类国际奖项、研究院、设计协会和院校已经落户梦栖小镇,包括意大利金圆奖、浙江大学机器人研究中心等。

◆ /回顾/2014年产业发展:

2014年全年完成产业投资41.28亿元,同比增长29.25%;实现规模工业增加值21.8亿元,绝对额在全区镇街中位列第一;实现三产增加值32.39亿元,绝对额在全区镇街中位列第三;实现文创产业增加值11.98亿元,同比增长17.8%;旅游收入达到2.36亿元。

良渚·大学科技园等5个园区创建区级科创园,招引科技型中小微企业累计287家,世界500强企业浙江物产集团等诸多企业落户

六、商业配套

近年来,良渚新城商业配套迅速发展,包括上亿彩虹郡、西田城一期、麦德龙、红星美凯龙等多个商业项目已经投入使用。同时,良渚新城区块内已经开工建设的重要商业配套包括:

永旺梦乐城【预计今年年底开业】

拥有电影院、佳世客大型超市、国际名牌大型专卖店等,是集商业、休闲娱乐、银行、餐饮、社区服务等具有多功能复合业态的大型商业综合体。

西田城二期【预计2016年开业】

定位同比一期为高端商业综合体,预计建筑面积超过4万方,将引进儿童生活馆、体育用品商场、美容、美体、健身、瑜伽、SPA及其它精品商业。

中青文化广场【预计2017年开业】

以良渚文化为纽带,集合大剧院、五星酒店、甲级写字楼与购物中心的文化旅游综合体。

金地oopcity【预计2016年竣工】

规划建设一个以体验型家庭生活中心为核心的中高端购物中心,拥有精致零售、丰富餐饮品类、娱乐体验、儿童消费等多种业态。


第二章 机遇篇

机遇一:配套提升的价差机遇

良渚新城,与杭州拱墅区和西湖区无缝衔接,特别是在轨道交通的预期之下,良渚新城成为了众多刚需购房者青睐的选择之地。目前,良渚新城与三墩和祥符板块有着3000元/平米以上的价差水平。随着良渚新城配套条件的不断完善,价差的优势将充分发挥。

2014年良渚新城各大板块的房价成交情况

机遇二:板块供求结构合理

勾庄南板块的房地产库存与销售情况对比中可以发现,勾庄南区块新房存销比要远远低于杭州八区的平均水平。

机遇三 相邻板块基本无后续供地

拱墅区祥符板块和西湖区土地供应稀缺,新房存量逐渐减少的市场背景下。良渚新城与拱墅区、西湖区无缝对接,能够承接来自拱墅区祥符板块、西湖区三墩板块的外溢购买力。

机遇四 良渚文化遗址申遗

良渚文化遗址若成功申报,将成为余杭独享的世界文化遗址,带动旅游业、服务业等行业的发展,也将为良渚新城的房地产发展带来新机会。

良渚文化遗址在2012年已经被列入《中国世界文化遗产预备名单》,2016年,将申报世界文化遗产。

第三章 地块篇

良渚新城有22宗地块可供出让,总面积约1490.5亩。分布在个区块

商务商贸区块

勾庄南区块

勾庄北区块

古墩路沿线区块

运河区块

其他区块


一、商务商贸区块(包括其他区块)

该区块环境资源禀赋较好,是超级大盘万科良渚文化村所在地,是杭州楼市版图中,操盘较为成功的区块,具有较大的区域品牌溢价能力。

该区块计划出让6宗地块,包含4宗居住用地,2宗商业用地。(其他区块有一宗商业地块)

地块指标



地块位置

好地研究院认为,良渚文化村区块的住宅用地价值包含以下几点;

1、良渚文化村品牌价值:良渚文化村,对众多购买人群而言,是小资、白领精英、中高端需求的集聚地。在杭州楼市版图中,已经拥有坚实的市场知名度和认可度。

2、文化景观价值:地块地处良渚文化遗址所在地,拥有良渚美丽洲公园,良渚博物馆等景观资源。地块周边水系环绕,包含张家坝港、下门坝港、毛家漾港、叶家坝港等缓缓流淌,极具良渚韵味。

3、配套:中青文化广场、永旺梦乐城等重要配套均在2公里范围内。

4、产业:梦栖小镇、良渚硅谷等将成为地块的重要产业支撑。其中,梦栖小镇规划面积2.96平方公里,计划在3年内引入设计专业人才5000人。

5、教育:地块距余杭区良渚第一中学在2公里范围内,地块400米范围内还规划了多所幼儿园和两所小学。


6、规模优势:地块体量较大,适合品牌开发商进行成片开发。

新104国道以北商业地块的价值包含以下要点:

1、配套需求大:周边有良渚文化村、万科未来城、昆仑华府、亿丰蔚蓝郡等多个住宅小区,未来居住氛围成熟,地块东面紧邻浙大创业城、跨境电商产业园,拥有一定的消费群体支撑。

2、交通便捷:地块位于新104国道以北,疏港公路等主干道贯通。

东西大道南侧商业地块的价值包含以下要点:

1、交通:地块位于东西大道与经一路交汇处,区域交通较为便捷。

2、配套需求:地块北邻良渚镇第一小学大陆校区和安吉路良渚实验学校,距良渚大学科技园约300米,有一定的商业配套需求。

二、勾庄南区块

该区块位于杭州绕城以内,与拱墅区无缝衔接,房地产市场发展成熟。该区块计划出让8宗地块,包含五宗居住住用地,三宗商业商务用地。

地块指标



地块位置

好地研究院认为,勾庄南区块地块有以下价值要点:

1、区位:地块位于良渚新城CBD规划的核心区域,与祥符板块毗邻,作为杭州城北副中心所在地,是杭州房地产市场发展的重要方向,也是目前杭州主流开发商布局的主要战略阵地。

2、交通:上塘高架、杭行路、莫干山路、好运路、金昌路等主干道,架构起地块对外交通联系。地块距离城北的中心商圈:万达商圈仅约两公里,行车时间不到10分钟;距离浙大紫金港校区约8公里,车程在20分钟以内;距离杭州市中心武林广场,行车时间约30分钟。此外,地块周边还有轨道交通规划4号线和10号线。

3、景观:地块处于区块中心规划的中央公园辐射范围内,周边临河,此外经由金昌路、好运路等横向主干道,可以便捷抵达规划运河生态岛,景观环境优越。

4、配套:地块三公里范围内,西田城、麦德龙、万达广场已经开业,此外还有金地oopcity等正在建设之中。

5、产业:地块三公里范围内有金恒德汽配物流中心、蓝都科创园、千年舟家居文化创意港、北部软件园等产业平台,将为项目提供源源不断的购买力支撑。

6、市场优势:据好地研究院统计,区块在售的楼盘包含滨江万家名城、北宸之光、融科瑷颐湾等。2015年至今,板块新房去化量达13万方。而可售库存仅8万方。去化周期不到5个月。

三、勾庄北区块

勾庄北区块是全国最大的农副物流交易中心所在地,对外交通便捷,是杭州高速公路南庄兜出口所在地。

该区块计划出让两宗商住地块,位置紧邻,均位于勾良路北,杭行路东,面积分别为137亩和61亩,容积率为1.8-2.2和2.0-2.2。

地块指标



地块位置

好地研究院认为,地块有以下价值要点:

1、交通:地块东临上塘高架,西临杭行路,南为勾良路,交通非常便捷。

2、产业:地块北面即为杭州农副物流中心,南面1公里左右即为蓝都科创园和金恒德汽配中心。由产业及杭州市中心外溢所带来的刚需人口,将成为该宗地块的重要购买力支撑。

四、古墩路区块

一条古墩路,串联起西湖、浙江大学和良渚文化遗址三大杭州城市名片。地铁2号线,在古墩路良渚段沿线设置了5 个站点,随着地铁2号线的全线贯通,沿线地块将受益。该区块计划出让3宗地块,均为商业商务用地。

地块指标



地块位置

好地研究院认为,新月路站旁两宗商业商务地块价值在于:

1、交通:地块位于三墩板块与良渚新城交界处,紧邻在建的地铁2号线新月路站。

2、地块周边分布有越秀星汇悦城、奥克斯缔壹城、上实等多个住宅项目,且靠近浙江交通学院和建设中的古墩路小学,将集聚较好的人气。

良渚站旁商业商务地块价值在于:

1、交通:地块位于规划良祥路与古墩路交汇处,可与104国道、东西大道相连,距地铁2号线良渚站约1公里。

2、地块位置:处于梦栖小镇建设范围之内,属于小镇近三年内实施项目区块,规划为工业4.0设计中心,总投资约2亿元。


五、运河区块

运河区块位于上塘高架以东,京杭大运河以西,计划出让1宗商业地块和1宗商住地块

地块指标



地块位置

地块周边分布迪凯运河印象、凯喜雅锦河湾等项目,距千年舟家居文化创意港在1公里内。地块南邻主干道金昌路,与规划运河生态岛紧邻,景观环境优势有预期。


地块名称 地块位置 出让面积 用地性质 容积率 可建面积(㎡) 详情
良渚新城锦江路东、郁宅路南商住地块 东至上塘路,南至郁宅港,西至锦江路,北至郁宅路 63677 商住 2.2 140089.4 查看详情
良渚街道杭行路东桥良路北住宅地块 东至彩虹河、南至桥良路、西至杭行路、北至马纬一港 18703 住宅 2.2 41146.6 查看详情
良渚新城锦江路西、郁宅路南商住地块 东至锦江路,南至郁宅港,西至彩虹河,北至郁宅路 24596 商住 2.2 54111.2 查看详情
良渚新城良渚大道东、104国道南地块 良渚新城良渚大道东、104国道南地块 63560 商住 2.5 158900 查看详情
疏港路西新104国道北地块 东至疏港路、南至新104国道、西至叶家坝港、北至良业路 11333.39 商业 2.8 31733.49 查看详情
勾运路东、好运路南商住地块 西至勾阳路,北至好运路 60000 商住 2.5 150000 查看详情
十四号路东、好运路南商业商务地块 东至西塘路,北至好运路 23800 商业 2.8 66640 查看详情
古墩路西、庄墩路南商业商务地块 东至古墩路,北至北庄路 16000 商业 -- -- 查看详情
储运路西、好运路南地块 东至储运路,南至谢村港,西至下圩港,北至好运路 17271 住宅 2.3 39723.3 查看详情
古墩路北、良祥路东住宅地块 东至下门坝港、南古墩路、西至良祥路、北至玉鸟路 56830 商住 2.0 113660.00 查看详情
杭行路东勾良路北商住地块 东至彩虹河、南至规划停车用地、西至杭行路、北至规划支路 40531 商住 2.2 89168.2 查看详情
良渚东西大道北、风情大道西商住地块 东至风情大道,南至东西大道,西至规划支路,北至规划支路 78527 商住 1.7 133495.9 查看详情
良渚新城勾良路北上塘高架西地块 南至勾良路,北至老宣航铁路 80000 商住 2.3 184000 查看详情
七贤桥村商业地块 东西大道南、沿山港北、经一路西、七贤路东 12900 商业 1.8 23220 查看详情
西塘路西、好运路南商住地块 西塘路西、好运路南商住地块 24666 商住 2.5 61665 查看详情
古墩路以西,金汇南路以南地块 古墩路以西,金汇南路以南 26667 住宅 -- -- 查看详情
良渚街道疏港路东、新104国道北住宅地块 东至网周路,南至新104国道,西至疏港路,北至良业路 38484 住宅 2.2 84664.8 查看详情
锦江路东、勾运路北商业商务地块 锦江路东、勾运路北商业商务地块 30000 商业 3.0 90000 查看详情
康良路南网周路东地块 东至亿丰路、南至良业路、西至网周路、北至康良路 50000 住宅 2.60 130000.00 查看详情
疏港道路以东新104国道北住宅地块二 网周路东,104国道北,亿丰路西,良业路南 55333.3 住宅 -- -- 查看详情
疏港道路以东新104国道以北住宅地块三 康良路南,网周路西,良业路北 16666.7 住宅 -- -- 查看详情
良渚街道东西大道西侧商住地块二 东至良居路、南至康良路、西至张家坝港、北至良平路 24314 商住 1.8 43765.2 查看详情
良渚街道张家坝港西、康良路北商住东地块 东至张家坝港、南至康良路、西至杜文路、北至良平路 24560 商住 1.6 39296 查看详情
良渚街道张家坝港西、康良路北商住西地块 东至杜文路、南至康良路、西至良祥路、北至良平路 42487 商住 1.6 67979.2 查看详情
良祥路西康良路南商业商务地块 西至毛家漾港,南至下门坝港,北至康良路,东至良祥路 30000 商业 -- -- 查看详情
梦栖小镇地块 东至良渚港,南至文化村道路,西至崇福村土地,北至荀山村土地 143333.3 商业 -- -- 查看详情
东西大道北侧(七贤桥村)商住地块 南至大陆路,北至水库 56000 商住 -- -- 查看详情